Successioni e volture catastali nel 2026: tutte le novità che chi eredita deve conoscere

Il 2026 è l’anno in cui le successioni ereditarie e le volture catastali cambiano più profondamente di quanto abbiano fatto nell’ultimo decennio. Non si tratta di aggiustamenti marginali: le modifiche introdotte nell’arco degli ultimi due anni — alcune già operative dal 2025, altre entrate in vigore tra dicembre 2025 e gennaio 2026 — ridisegnano le regole del gioco su quattro fronti simultaneamente: il calcolo delle imposte, le modalità di presentazione degli adempimenti, il quadro normativo di riferimento e — novità che molti ancora non conoscono — la circolazione degli immobili che provengono da donazioni pregresse.

 

Chi si trova ad affrontare una successione aperta nel 2026 opera in un contesto normativo sostanzialmente diverso rispetto a chi gestiva lo stesso tipo di pratica due anni fa. Non conoscere queste novità non esime dalle responsabilità che ne derivano — ed è esattamente per questo che l’Osservatorio Specialista Successioni ha ritenuto necessario dedicare a questo quadro un approfondimento organico.

 

Le pagine che seguono illustrano, in ordine di rilevanza pratica, i cambiamenti che incidono concretamente su chi eredita nel 2026: cosa è cambiato, dal quando, con quali conseguenze operative e — soprattutto — dove si concentrano i rischi per chi non è aggiornato.

 

 

Dal 1° gennaio 2026 è in vigore il D.Lgs. 123/2025, il nuovo Testo Unico delle disposizioni in materia di imposta di registro e altri tributi indiretti. In esso confluiscono, in un corpus normativo unitario, le discipline prima disperse in più provvedimenti separati: il D.Lgs. 346/1990 sulle successioni e donazioni, il D.Lgs. 347/1990 sulle imposte ipotecarie e catastali, il DPR 131/1986 sull’imposta di registro, e altre norme collaterali.

 

Il punto che merita di essere chiarito subito, perché genera la confusione più frequente: il nuovo Testo Unico è un’operazione di riordino sistematico, non una riforma sostanziale. Le aliquote non cambiano. Le franchigie rimangono invariate. I presupposti dell’imposta, i soggetti obbligati, i termini di presentazione: tutto resta nella sostanza immutato. Ciò che cambia è il riferimento normativo.

 

Chi consulta un professionista, un notaio o un documento tecnico troverà d’ora in poi riferimenti agli articoli del D.Lgs. 123/2025 invece che al vecchio D.Lgs. 346/1990. Per l’erede, la sostanza resta la stessa — ma è rilevante sapere che chi lo assiste deve essere aggiornato al nuovo quadro.

 

Un dettaglio tecnico che vale la pena segnalare: le agevolazioni per la prima casa in caso di successione o donazione sono state trasferite nell’Allegato 1 del nuovo Testo Unico, con coordinamento aggiornato rispetto al credito d’imposta per il riacquisto. Chi ha già gestito successioni in passato e affronta ora una nuova pratica deve verificare dove si trovano queste disposizioni nel nuovo impianto normativo.

 

 

Tra tutte le novità introdotte dal D.Lgs. 139/2024, questa è quella con le implicazioni pratiche più immediate per chi ha ricevuto donazioni in vita dal defunto. Dal 1° gennaio 2025, il coacervo successorio è definitivamente abolito.

 

Il meccanismo del coacervo funzionava così: se un erede aveva ricevuto una donazione dal defunto durante la sua vita, quella donazione veniva «ricordata» dall’Agenzia delle Entrate al momento dell’apertura della successione. Le due attribuzioni — donazione e quota ereditaria — si sommavano per verificare il superamento della franchigia. In pratica, chi aveva già ricevuto in donazione 700.000 euro da un genitore, ereditando poi altri 500.000 euro, si trovava con una base imponibile cumulata di 1.200.000 euro: i 200.000 eccedenti la franchigia di un milione venivano tassati al 4%, con un’imposta di 8.000 euro che senza coacervo non sarebbe stata dovuta.

 

Dal 1° gennaio 2025 questa logica viene eliminata. Donazioni e successioni hanno franchigie separate e indipendenti. Un figlio che ha ricevuto in donazione 900.000 euro e che al momento della successione eredita altri 800.000 euro non supera la franchigia in nessuno dei due trasferimenti. L’imposta di successione è zero, anche se il totale delle attribuzioni supera il milione.

 

NORMA DI RIFERIMENTO: l’art. 1, lettera i), punto 3 del D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 abroga espressamente il comma 4 dell’art. 8 del D.Lgs. 346/1990 (coacervo successorio) con effetto dal 1° gennaio 2025. Il D.Lgs. 123/2025 recepisce la norma nel nuovo Testo Unico dal 1° gennaio 2026 — non la introduce. L’abolizione è del 2024, con decorrenza 2025.

 

Un esempio numerico concreto.

 

Un genitore deceduto il 15 gennaio 2026 lascia due figli, ciascuno con una quota ereditaria di 600.000 euro. Il primo figlio aveva ricevuto una donazione di 500.000 euro tre anni prima. Il secondo non aveva ricevuto donazioni.

 

• Sotto il vecchio regime del coacervo (applicabile ai decessi fino al 31 dicembre 2024): il primo figlio avrebbe avuto una base imponibile cumulata di 1.100.000 euro, con imposta del 4% sui 100.000 euro eccedenti — pari a 4.000 euro.
• Sotto il nuovo regime (applicabile ai decessi dal 1° gennaio 2025): donazione e eredità valutate separatamente. Nessuna quota supera la franchigia. Imposta di successione zero per entrambi i figli.

 

Il regime transitorio: la data del decesso è l’unica variabile che conta.

 

Non la data di presentazione della dichiarazione. Non la data di pagamento delle imposte. La regola è netta:

 

Data del decesso	Regime applicabile	Coacervo successorio
Fino al 31 dicembre 2024	Vecchio regime (art. 8 co. 4 TUS)	IN VIGORE — donazioni + eredità si sommano
Dal 1° gennaio 2025 in poi	Nuovo regime (D.Lgs. 139/2024)	ABOLITO — donazioni e successione hanno franchigie autonome

Lo spartiacque è il 31 dicembre 2024. Una successione aperta il 30 dicembre 2024 sconta ancora il vecchio regime anche se la dichiarazione viene presentata nel 2026 o nel 2027.

 

ATTENZIONE: chi presenta nel 2025 o nel 2026 una dichiarazione per un decesso avvenuto nel 2024 deve applicare il vecchio regime con coacervo. Applicare il nuovo regime sarebbe un errore che l’Agenzia delle Entrate rileverà in sede di controllo, notificando la differenza con sanzioni e interessi. Il rischio inverso vale ugualmente: chi calcola ancora il coacervo su successioni con decesso dal 2025 sta pagando imposte che non deve.

 

 

Questa novità è entrata in vigore il 1° gennaio 2025, ma produce i suoi effetti pieni nel 2026. Con il D.Lgs. 139/2024, il calcolo e il versamento dell’imposta di successione sono stati trasferiti interamente sulle spalle degli eredi. Prima del 2025, gli eredi presentavano la dichiarazione e attendevano che l’Agenzia delle Entrate calcolasse le imposte e notificasse l’avviso di liquidazione. Dal 2025 in poi, per tutte le successioni aperte dal 1° gennaio 2025, gli eredi calcolano autonomamente e versano direttamente. L’Agenzia effettua controlli ex post entro due anni dalla presentazione.

 

L’errore nel calcolo non emerge nell’immediato. Emerge quando arriva l’avviso di liquidazione, maggiorato di sanzioni e interessi. Chi ha sbagliato i conti nel 2025 lo scoprirà nel 2026 o nel 2027.

 

I termini di versamento nell’autoliquidazione:

 

• Imposte ipotecaria, catastale, di bollo e tassa per i servizi ipotecari e catastali: versamento contestuale alla presentazione della dichiarazione.
• Imposta di successione, se dovuta: entro 90 giorni dal termine di presentazione. Rateizzazione possibile con acconto minimo del 20% e saldo in 8 rate trimestrali (12 rate per importi superiori a 20.000 euro).
• Tasso legale di interesse 2026: fissato all’1,6% (DM 10 dicembre 2025, GU n. 289 del 13 dicembre 2025). Tasso minimo per il ravvedimento operoso: 2,5%.

 

Aggiornamento tecnico marzo 2026: la tassa per i servizi ipotecari e catastali dovuta in caso di presentazione tramite modello F24 (senza voltura contestuale) è stata aggiornata da 35 a 65 euro con il modello di dichiarazione rilasciato dall’Agenzia delle Entrate l’11 marzo 2026.

 

 

Dal 12 gennaio 2026 l’applicativo “Voltura 2.0 – Telematica” è stato definitivamente dismesso. Le domande di voltura catastale si presentano ora esclusivamente tramite il servizio online “Voltura Catastale Web”, disponibile nell’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate. Accessibile con SPID, CIE o CNS.

 

Le principali novità operative introdotte il 12 gennaio 2026:

 

• Nuova tipologia di voltura per riunione di uso, usufrutto e abitazione, esente da tributi, per i casi in cui la procedura automatica non abbia gestito correttamente il decesso del titolare del diritto.
• Controlli di registrabilità migliorati, con distinzione tra controlli bloccanti e non bloccanti. Il sistema intercetta le incongruenze in fase di compilazione.
• Ricostruzione della voltura da successione telematica (in ambito tavolare): importazione automatica di immobili, soggetti e quote dalla dichiarazione di successione digitale.
• Gestione del pagamento integrata: ricevuta generata in fase di presentazione, con allegazione automatica in caso di pagamento da castelletto telematico.

 

Un aspetto che rimane invariato: la voltura automatica integrata nella dichiarazione telematica continua a fallire silenziosamente nei casi di incongruenze catastali. Il nuovo sistema non risolve questo problema strutturale — rende più visibile il fallimento, ma la visibilità è utile solo se qualcuno legge le ricevute e agisce entro i 30 giorni previsti.

 

 

Dal 1° gennaio 2025, l’Agenzia delle Entrate provvede automaticamente alla riunione dei diritti minori — usufrutto, uso, abitazione — per causa di morte. In teoria, alla morte dell’usufruttuario, i nudi proprietari diventano automaticamente pieni proprietari senza presentare alcuna domanda. In pratica, l’automatismo funziona solo quando i dati catastali sono perfettamente allineati con quelli anagrafici — condizione che si verifica in una percentuale limitata dei casi, specialmente per intestazioni datate.

 

Il nuovo sistema ha introdotto una soluzione specifica: la voltura per «riunione di uso, usufrutto e abitazione» è una nuova tipologia di domanda, esente da tributi, per gestire i casi di fallimento dell’automatismo. Restano invece soggetti a regolare presentazione con tributi: l’usufrutto congiunto con diritto di accrescimento e l’usufrutto successivo o a termine.

 

 

Questa è la novità meno conosciuta del quadro 2026 — e probabilmente quella con l’impatto più rilevante per chi gestisce successioni che comprendono patrimoni immobiliari con una storia di donazioni pregresse. La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 — entrata in vigore il 18 dicembre 2025 — ha radicalmente riformato la disciplina della circolazione degli immobili di provenienza donativa.

 

Per comprendere la portata del cambiamento, è necessario partire dal problema che la riforma intendeva risolvere. Nel regime previgente, quando un genitore donava un immobile a un figlio e il figlio lo rivendeva, il legittimario leso poteva — in certi casi — chiedere la restituzione del bene non solo al donatario ma anche al terzo acquirente, entro vent’anni dalla trascrizione della donazione. Questa possibilità rendeva gli immobili di provenienza donativa giuridicamente instabili: le banche erano riluttanti ad accettarli come garanzia per i mutui, gli acquirenti esitavano, i notai erano costretti a spiegare rischi che spesso bloccavano le trattative. Si calcola che in Italia siano oltre 200.000 le donazioni immobiliari l’anno — una massa considerevole di patrimonio potenzialmente «bloccato» da questa incertezza.

 

La Legge 182/2025 opera un cambio di paradigma fondamentale: la tutela del legittimario leso passa da una protezione reale — il diritto di recuperare il bene — a una tutela economica — il diritto di ottenere una compensazione in denaro dal donatario.

 

In termini concreti, le modifiche agli articoli 561, 562 e 563 del Codice Civile producono questi effetti:

 

• L’acquirente a titolo oneroso è definitivamente al sicuro. Il terzo che compra a prezzo di mercato un immobile precedentemente donato non può più essere esposto all’azione di restituzione del legittimario leso. Il suo acquisto è definitivo al momento del trasferimento. Questo vale per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025.
• Le ipoteche e i pesi restano efficaci. Se il donatario aveva gravato l’immobile con un’ipoteca — ad esempio per accedere a un mutuo — quell’ipoteca rimane valida anche in caso di azione di riduzione. Il legittimario ottiene una compensazione in denaro per il minor valore del bene, non la restituzione di un bene libero da vincoli.
• Il legittimario leso ha un diritto di credito verso il donatario. Non perde la protezione, ma la forma cambia: non più restituzione del bene, ma compensazione economica commisurata alla quota di legittima lesa. Se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto il bene a titolo gratuito può essere tenuto a compensare nei limiti del vantaggio ricevuto.
• Termine per le domande di riduzione sulle successioni: ridotto da dieci a tre anni. Per le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie trascritte dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza favorevole non pregiudica più i terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso con atto anteriore.

 

Il regime transitorio merita attenzione particolare.

 

La nuova disciplina si applica alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per le successioni già aperte prima di quella data, i legittimari conservano la possibilità di applicare le vecchie regole — e dunque di esercitare l’azione reale verso i terzi acquirenti — ma solo se entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge (quindi entro il 18 giugno 2026) notificano e trascrivono la domanda di riduzione o un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Chi non compie questo atto formale entro il termine perde il diritto alla restituzione in natura, anche per successioni già aperte.

 

Le implicazioni pratiche nelle successioni del 2026:

 

• Patrimoni con immobili ricevuti in donazione. Chi sta gestendo una successione che include immobili già venduti dai donatari deve verificare se la successione è aperta prima o dopo il 18 dicembre 2025 e se ci sono legittimari potenzialmente lesi che potrebbero ancora agire sotto il vecchio regime entro il 18 giugno 2026.
• Immobili ereditati con provenienza donativa. Chi eredita un immobile che il defunto aveva a sua volta ricevuto in donazione beneficia di un quadro più chiaro: l’eventuale azione di un legittimario leso si trasforma in un credito verso il patrimonio del donatario, non in una pretesa sul bene.
• Pianificazione patrimoniale per chi è ancora in vita. Chi vuole donare immobili ai figli può farlo con maggiore certezza che i donatari — e i loro eventuali acquirenti futuri — non saranno esposti a richieste di restituzione del bene. La donazione immobiliare diventa uno strumento di pianificazione significativamente più affidabile.

 

 

Mettendo insieme tutte le novità, il profilo di una successione aperta nel 2026 si distingue da quelle degli anni precedenti su cinque dimensioni fondamentali:

 

Primo: il riferimento normativo è cambiato. Le norme si trovano ora nel D.Lgs. 123/2025. I professionisti che non hanno aggiornato i propri riferimenti operano su una base normativa nominalmente abrogata.

 

Secondo: il coacervo successorio non esiste più. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025, le donazioni ricevute in vita non si sommano all’eredità. Il regime applicabile dipende dalla data del decesso, non dalla data di presentazione della dichiarazione. Lo spartiacque è il 31 dicembre 2024.

 

Terzo: il calcolo delle imposte è interamente a carico degli eredi. Un calcolo sbagliato rimane silenzioso per due anni, poi produce sanzioni e interessi. Il margine di errore che il vecchio sistema assorbiva è eliminato.

 

Quarto: la voltura catastale si presenta esclusivamente online tramite il nuovo portale. Il vecchio software locale non è più disponibile. La procedura guidata integra controlli preventivi ma non elimina la necessità di conoscere i dati catastali corretti.

 

Quinto: gli immobili da donazione hanno un regime radicalmente diverso. Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, il terzo acquirente di un immobile precedentemente donato non può più essere esposto all’azione di restituzione. Ma per le successioni aperte prima di quella data, c’è una finestra transitoria aperta fino al 18 giugno 2026 che può ancora produrre conseguenze rilevanti.

 

 

 

Chi si trova ad affrontare una successione aperta nel 2026 e vuole avere la certezza che ogni aspetto — dalla corretta identificazione del regime del coacervo alla verifica delle intestazioni catastali, dall’autoliquidazione corretta alla gestione degli immobili da donazione — sia gestito con il riferimento aggiornato alla normativa vigente, può richiedere una prima valutazione su specialistasuccessioni.it. Il colloquio preliminare è gratuito.