Il termine del 18 giugno 2026 è scaduto: cosa hanno perso gli eredi che non hanno agito — e cosa possono ancora fare

C'è una data che molte famiglie italiane non conoscono. Non è una scadenza fiscale, non è un termine per pagare un'imposta. È una data che ha cambiato, in modo silenzioso e definitivo, i diritti di migliaia di eredi su immobili donati anni fa.

 

Quella data è il 18 giugno 2026. È già passata.

 

Chi non sapeva di doversi muovere entro quel giorno, non si è mosso. E chi non si è mosso ha perso qualcosa di preciso: il diritto di recuperare in natura un immobile donato, anche se nel frattempo era stato venduto a terzi. Un diritto che esisteva da decenni nel nostro ordinamento e che è stato radicalmente riformato dalla Legge 182/2025, con una finestra transitoria di sei mesi che si è chiusa senza che la maggior parte degli interessati ne fosse consapevole.

 

Questo articolo spiega esattamente cosa è successo, chi è coinvolto, cosa si è perso e cosa — in alcuni casi — è ancora possibile fare.

 

 

La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha riscritto le regole sugli immobili di provenienza donativa. Prima della riforma, il sistema italiano garantiva ai legittimari lesi — figli, coniuge, ascendenti che avevano ricevuto meno di quanto la legge riserva loro — un’azione reale: potevano recuperare l’immobile donato anche se il donatario lo aveva già venduto a un terzo acquirente, purché non fossero trascorsi vent’anni dalla trascrizione della donazione.

 

Questo meccanismo rendeva gli immobili di provenienza donativa difficili da vendere, difficili da ipotecare, difficili da finanziare. Le banche rifiutavano i mutui. I notai avvertivano i compratori. Il mercato si bloccava.

 

La Legge 182/2025 ha cambiato tutto. Con la nuova formulazione degli artt. 561, 562 e 563 c.c., la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi acquirenti a titolo oneroso. Chi compra un immobile donato non rischia più di doverlo restituire agli eredi del donante. Il legittimario leso mantiene solo un diritto di credito verso il donatario — il quale è tenuto a compensarlo in denaro per reintegrare la quota di legittima.

 

Il cambio di paradigma in sintesi:   PRIMA (fino al 18 dicembre 2025): il legittimario leso poteva recuperare l’immobile anche dal terzo acquirente (azione reale ex art. 563 c.c. previgente).   DOPO (dal 18 dicembre 2025): il legittimario leso ha solo un diritto di credito verso il donatario. Il terzo acquirente è definitivamente al sicuro.   Norma: art. 44 L. 182/2025 · GU n. 281 del 3 dicembre 2025 · in vigore dal 18 dicembre 2025.

 

Il legislatore, però, ha riconosciuto che la riforma interveniva su diritti già esistenti. Ha quindi previsto una disciplina transitoria: per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, i legittimari avevano sei mesi di tempo per notificare e trascrivere la domanda di riduzione o un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Solo chi aveva compiuto questi atti formali entro il 18 giugno 2026 conservava l’applicazione del vecchio regime e la possibilità di agire in restituzione verso i terzi.

 

Il 18 giugno 2026 quel termine è scaduto. Senza proroghe, senza eccezioni.

 

 

Non tutte le famiglie sono coinvolte allo stesso modo. La scadenza del 18 giugno produce effetti rilevanti solo in presenza di una combinazione specifica di circostanze.

 

Situazione	Effetto della scadenza del 18 giugno 2026
Successione aperta dopo il 18 dicembre 2025	Nessun effetto della scadenza — si applica direttamente il nuovo regime dalla data del decesso
Successione aperta prima del 18 dicembre 2025, con donazioni immobiliari, legittimario che ha trascritto domanda di riduzione o atto di opposizione entro il 18 giugno	Conserva le tutele del vecchio regime: può ancora agire in restituzione verso i terzi acquirenti
Successione aperta prima del 18 dicembre 2025, con donazioni immobiliari, legittimario che NON ha agito entro il 18 giugno	Passa automaticamente al nuovo regime: perde l’azione reale, mantiene solo il diritto di credito verso il donatario
Successione aperta prima del 18 dicembre 2025, senza donazioni immobiliari	Nessun effetto pratico dalla scadenza del 18 giugno

 

La situazione più critica è la terza: famiglie con una successione già aperta, un immobile donato che nel frattempo è stato venduto dal donatario, e legittimari che non sapevano di dover agire entro giugno. Queste famiglie sono ora nel nuovo regime senza averlo scelto.

 

 

Per capire la portata concreta della perdita, occorre distinguere le due forme di tutela.

 

L'azione reale (vecchio regime): recuperare il bene.

Con il sistema previgente, il legittimario vittorioso nell’azione di riduzione poteva chiedere al terzo acquirente la restituzione dell’immobile. Se il donatario aveva venduto la casa, il legittimario poteva ottenerla indietro — indipendentemente da chi la abitasse o da quanto fosse cambiato il suo valore. Era una tutela forte, diretta, reale nel senso tecnico del termine: agiva sul bene, non sul patrimonio di una persona.

 

Il diritto di credito (nuovo regime): ottenere un risarcimento.

Con il nuovo sistema, il legittimario leso ha diritto a una compensazione in denaro da parte del donatario, nei limiti necessari a reintegrare la sua quota. L’immobile resta al terzo acquirente. Se il donatario ha patrimonio sufficiente, la compensazione è concretamente ottenibile. Se il donatario è nullatenente o insolvente, il diritto di credito diventa un diritto difficile da soddisfare.

 

IL RISCHIO REALE: il diritto di credito verso il donatario vale nella misura in cui il donatario ha un patrimonio. Se il donatario ha speso il ricavato della vendita, ha altri debiti, o si trova in difficoltà economiche, il legittimario leso può avere un diritto riconosciuto dalla legge ma concretamente non soddisfacibile. Chi ha perso l’azione reale non ha perso solo uno strumento giuridico: ha perso la garanzia reale che stava dietro a quel diritto. È una differenza che può valere decine o centinaia di migliaia di euro.

 

 

Passata la scadenza, i margini si sono ridotti. Ma non si sono azzerati. Dipende dalla situazione specifica.

 

Se il donatario ha ancora l’immobile nel proprio patrimonio.

L’azione di riduzione della donazione è rimasta intatta. La riforma non l’ha toccata. Il legittimario può ancora agire per far dichiarare la lesione della propria quota e ottenere la restituzione dell’immobile — direttamente dal donatario, che lo possiede ancora. La perdita dell’azione reale verso i terzi acquirenti è irrilevante se il bene non è ancora stato venduto.

 

Se il donatario ha venduto ma ha un patrimonio consistente.

Il diritto di credito verso il donatario è concretamente azionabile. Il legittimario può agire in riduzione, ottenere la quantificazione della lesione e pretendere la compensazione in denaro. Il risultato economico può essere equivalente a quello dell’azione reale, se il donatario è solvibile.

 

Se il donatario ha venduto ed è insolvente.

In questo scenario il legittimario che non ha agito entro il 18 giugno si trova nella posizione più difficile. Può ancora tentare di far valere il diritto di credito, ma le possibilità di recupero concreto dipendono interamente dalla solvibilità del debitore. Non ci sono scorciatoie giuridiche: il sistema ha scelto di proteggere il terzo acquirente, e quella scelta è definitiva.

 

UNA PRECISAZIONE IMPORTANTE: anche nel vecchio regime, l’azione reale verso i terzi acquirenti era soggetta a termini e condizioni precise. La perdita di quella tutela non significa necessariamente perdere tutto. In molti casi concreti il diritto di credito verso il donatario è sufficiente a ottenere il risultato economico cercato. La valutazione richiede un’analisi della situazione patrimoniale specifica — non una risposta generica.

 

 

La scadenza del 18 giugno non è solo una notizia giuridica. È un segnale che riguarda un numero molto ampio di famiglie italiane che hanno successioni aperte — o che le apriranno presto — con donazioni immobiliari nel loro passato.

 

In Italia si aprono ogni anno oltre 600.000 successioni. Una quota significativa riguarda patrimoni in cui il defunto aveva effettuato donazioni immobiliari in vita. Per molte di queste famiglie, la questione di come quelle donazioni incidono sui diritti degli eredi non è mai stata affrontata chiaramente. Si è rimandato, si è aspettato, si è pensato che ci fosse tempo.

 

Il tempo non è infinito. La riforma del 2025, con la chiusura del periodo transitorio, ha dimostrato che le scadenze in materia successoria producono effetti permanenti e irreversibili. Chi non ha agito entro il 18 giugno non può tornare indietro.

 

La domanda che ogni famiglia con donazioni immobiliari pregresse dovrebbe porsi adesso non è “cosa abbiamo perso”. È “cosa possiamo ancora fare e in quanto tempo”.

 

 

Le situazioni che richiedono una valutazione professionale immediata sono queste:

 

–  Successione aperta prima del 18 dicembre 2025 con immobili che il defunto aveva donato in vita e che nel frattempo sono stati venduti dai donatari.

–  Legittimario che ritiene di avere ricevuto meno del dovuto in una successione con donazioni immobiliari pregresse, e non sa quali strumenti ha ancora a disposizione.

–  Asse ereditario con immobili donati ancora nel patrimonio del donatario, su cui non è ancora stata avviata alcuna azione di riduzione.

–  Successione con più figli in cui alcuni hanno ricevuto donazioni immobiliari in vita e altri no, e la divisione ereditaria non è ancora stata effettuata.

–  Acquirente di un immobile di provenienza donativa che vuole capire se il proprio acquisto è definitivamente al sicuro nel nuovo regime o se esistono rischi residui.

 

Il passo successivo è una valutazione della propria posizione specifica.   Non una risposta generica sulla riforma: un’analisi del caso concreto, con l’indicazione di cosa è ancora possibile fare e in quale ordine di priorità.   specialistasuccessioni.it   Prima valutazione senza impegno. Da remoto, in tutta Italia.