Eredità e Trust: cosa succede agli immobili quando il disponente muore

Il Trust è uno strumento di pianificazione patrimoniale utilizzato dalle famiglie con patrimoni di una certa consistenza. Consente di vincolare beni — tipicamente immobili, partecipazioni societarie, disponibilità finanziarie — a finalità specifiche, affidandoli a un trustee per il beneficio di soggetti determinati.

Su un punto vale la pena essere precisi fin dall'inizio, perché da qui discende tutto il resto. Il Trust attribuisce al trustee la titolarità giuridica dei beni. Non è un'intestazione fittizia, ma non è nemmeno una proprietà libera: il trustee deve esercitarla entro i poteri, i limiti e le finalità stabiliti dalla legge regolatrice e dall'atto istitutivo. I beni restano segregati rispetto al suo patrimonio personale — è proprio questa separazione che la Convenzione dell'Aja riconosce.

La separazione produce effetti rilevanti alla morte del disponente, la persona che ha costituito il Trust. Ed è qui che emergono i problemi che vediamo con maggiore frequenza: non nella fase di costituzione — che richiede competenze in diritto internazionale privato e pianificazione patrimoniale avanzata — ma nella fase successiva, quando il trustee deve gestire la successione di un patrimonio che include beni vincolati.

Questo approfondimento non tratta la costituzione del Trust né la sua fiscalità in fase di apporto. Tratta ciò che accade dopo: gli adempimenti successori, la dichiarazione di successione e le volture catastali in presenza di un Trust con immobili.

Prima di esaminare gli adempimenti è necessario distinguere due situazioni che producono conseguenze fiscali e procedurali completamente differenti.

Scenario A — Trust costituito in vita, con dotazione ante mortem

Il disponente ha trasferito i beni al trustee durante la propria vita. Quando il conferimento è stato validamente ed effettivamente eseguito, alla morte del disponente quegli immobili non rientrano ordinariamente nel suo asse ereditario: sono già patrimonio segregato, e la successione non li coinvolge direttamente.

«Validamente ed effettivamente» non è una clausola di stile. Vanno verificate la validità dei trasferimenti, l'autonomia effettiva del trustee e le eventuali azioni spettanti a legittimari o creditori.

Su un punto conviene però evitare una confusione frequente, perché ha conseguenze pratiche opposte. Un Trust fiscalmente interposto può essere disconosciuto ai fini tributari, con imputazione del patrimonio e dei redditi al soggetto che ne conserva l'effettivo controllo. Questo giudizio fiscale non equivale automaticamente alla nullità civilistica del Trust né all'inesistenza della segregazione patrimoniale: sono piani distinti, e il secondo richiede una valutazione autonoma della legge regolatrice, degli atti di trasferimento e dei poteri concretamente esercitati dal trustee. Una contestazione fiscale, di per sé, non fa rientrare gli immobili nell'asse ereditario.

 

Scenario B — Trust testamentario, con dotazione mortis causa

Il disponente ha istituito il Trust tramite testamento, prevedendo che i beni vi confluiscano solo al momento della propria morte. In questo caso i beni sono compresi nella dichiarazione di successione e vengono devoluti al trustee nella sua qualità, affinché siano amministrati e successivamente attribuiti secondo le disposizioni del Trust.

La formulazione conta: l'attribuzione non è «al Trust», che normalmente non è un soggetto distinto cui intestare beni, ma al trustee nella propria qualità, con i beni sottoposti al vincolo.

La distinzione fra i due scenari determina se gli immobili rientrano nell'asse ereditario, chi è obbligato alla dichiarazione, da quando decorre il termine, quale regime si applica alle imposte ipotecaria e catastale e con quale procedura la dichiarazione va presentata.

Per anni la fiscalità indiretta del Trust è stata governata dalla giurisprudenza e dalla prassi. Il punto di approdo era la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 34/E del 20 ottobre 2022, con cui l'amministrazione ha recepito l'orientamento della Cassazione accogliendo il principio della tassazione «in uscita»: l'imposta si applica quando i beni escono dalla segregazione ed entrano nella sfera del beneficiario, non al momento dell'apporto.

Dal 1° gennaio 2025 quel principio non è più soltanto prassi: è legge. Il D.Lgs. 139/2024 ha introdotto nel testo unico l'art. 4-bis, che tipizza il presupposto stabilendo che trust e vincoli di destinazione rilevano ove determinino arricchimenti gratuiti dei beneficiari, con aliquote e franchigie determinate in base al rapporto fra disponente e beneficiario.

L'opzione per la tassazione anticipata «in entrata»

L'art. 4-bis comma 3 consente al disponente — o, nel Trust testamentario, al trustee — di optare per la corresponsione dell'imposta in occasione di ciascun conferimento dei beni e dei diritti, ovvero dell'apertura della successione, anziché attendere il trasferimento finale ai beneficiari.

La struttura della norma è importante. L'opzione non è una scelta unica e globale per l'intera vita del Trust: si esercita in relazione a ciascun conferimento e, nel Trust testamentario, in occasione dell'apertura della successione. Consente quindi valutazioni separate rispetto ai diversi apporti patrimoniali. Ciò che è definitivo è l'effetto della singola scelta, non il numero delle scelte.

In caso di opzione, base imponibile, franchigie e aliquote sono determinate tenendo conto del valore complessivo dei beni e del rapporto fra disponente e beneficiario risultanti al momento del conferimento o dell'apertura della successione. La logica è cristallizzare oggi il quadro fiscale, invece di esporsi a quello che sarà in vigore quando l'attribuzione avverrà effettivamente.

 

Cosa comporta esercitare l'opzione L'imposta anticipatamente versata non è rimborsabile: la norma esclude espressamente il rimborso di quanto assolto dal disponente o dal trustee. I trasferimenti successivi non sono nuovamente tassati soltanto quando i beneficiari appartengono alla stessa categoria utilizzata per il pagamento anticipato. Se il beneficiario finale appartiene a una categoria diversa, l'esenzione non opera e il trattamento fiscale va rideterminato secondo la disciplina applicabile in quel momento, senza che l'imposta già versata possa essere restituita. Quando non è possibile determinare la categoria del beneficiario si applica l'aliquota più elevata, oggi l'8%, senza franchigie. La mancata identificazione dei beneficiari non impedisce dunque l'opzione: ne cambia il costo.

 

Un punto controverso che pesa sulla decisione Le istruzioni ministeriali affermano che, nel Trust testamentario con beneficiari non individuati ma soltanto individuabili — per esempio i discendenti del disponente alla data di cessazione del Trust — l'imposta va determinata con l'aliquota massima dell'8% senza franchigie. Secondo la posizione critica espressa dal Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 58-2025/T, l'indicazione contrasta con il dato normativo: se i beneficiari finali appartengono a una categoria determinata, come i discendenti del defunto, il rapporto con il disponente è determinabile e l'imposta dovrebbe essere del 4% con franchigia di un milione di euro per ciascuno. Su un patrimonio rilevante la differenza fra le due letture è enorme. Lo stesso Studio contesta l'affermazione, contenuta nelle istruzioni, secondo cui l'opzione per la tassazione anticipata precluderebbe la fruizione di agevolazioni ed esenzioni, la cui verifica andrebbe rinviata al momento dell'attribuzione finale. Allo stato non esiste una soluzione consolidata: da un lato la posizione dell'Agenzia espressa nelle istruzioni, dall'altro la lettura del Notariato. La scelta di optare non può essere presa senza aver quantificato lo scenario peggiore.

 

Un'ultima precisazione di perimetro. L'opzione dell'art. 4-bis riguarda espressamente l'imposta sulle successioni e donazioni. Le imposte ipotecaria e catastale seguono la propria disciplina e vanno determinate separatamente. Eventuali modifiche legislative su questo punto andranno verificate al momento dell'esercizio dell'opzione.

Nel Trust testamentario il trustee è soggetto obbligato alla presentazione della dichiarazione di successione. Dal 1° gennaio 2025 non è più solo un'indicazione ministeriale: il D.Lgs. 139/2024 ha modificato l'art. 28 comma 2 del testo unico includendo espressamente il trustee fra i soggetti tenuti alla dichiarazione.

 

Quando la nomina è successiva al decesso, il termine decorre da quella data È l'aspetto che più frequentemente viene dato per scontato. Per il trustee, quando la notizia legale della nomina interviene successivamente all'apertura della successione, i dodici mesi decorrono da tale momento e non dalla data della morte. L'art. 31 comma 2 lettera a) del testo unico, come modificato dal D.Lgs. 139/2024, colloca il trustee accanto ai rappresentanti legali degli eredi, ai curatori dell'eredità giacente e agli esecutori testamentari: per tutti costoro il termine decorre dalla data, successiva a quella di apertura della successione, in cui hanno avuto notizia legale della propria nomina. Chi calcola la scadenza dal decesso rischia di considerarsi in ritardo quando non lo è — o, più pericolosamente, di non accorgersi che il termine è iniziato a decorrere in un momento diverso da quello che aveva in mente.

Su questo punto circolano informazioni datate, e vale la pena ricostruire la sequenza.

Già con una FAQ del 5 aprile 2023 l'Agenzia delle Entrate aveva chiarito che per il Trust testamentario la dichiarazione telematica era possibile, indicando i requisiti che l'applicativo di allora richiedeva. Quella FAQ descriveva però il funzionamento di un sistema che è stato successivamente riscritto, e non può essere usata oggi come fonte operativa autonoma.

La configurazione concretamente rappresentabile mediante il modello telematico va verificata sulla base delle istruzioni e delle specifiche tecniche vigenti al momento della presentazione. Le istruzioni aggiornate individuano alcune ipotesi che richiedono ancora il Modello 4, fra cui il trustee diverso da una persona fisica, la coincidenza fra trustee e beneficiario finale, il trust di scopo puro senza beneficiari individuati o individuabili e le devoluzioni miste non gestibili nei quadri telematici.

Su questo punto una cautela è d'obbligo. Il modello e i relativi controlli sono stati modificati più volte — da ultimo con un intervento sulle specifiche tecniche nel luglio 2025, che ha toccato proprio i controlli sul tipo soggetto «Trust» e sul codice fiscale del beneficiario finale. Applicare automaticamente le condizioni indicate in FAQ precedenti, senza confrontarle con la versione corrente delle istruzioni, è il modo più semplice per presentarsi in ufficio con la procedura sbagliata.

Con la risposta a interpello n. 90 dell'11 aprile 2024 l'Agenzia si è occupata per la prima volta della fiscalità del Trust testamentario, confermando l'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in fase di dotazione. Sul piano procedurale rilevava che, in quel caso, la dichiarazione non risultava allora inviabile per via telematica con il calcolo delle imposte in misura fissa, e indicava il Modello 4 cartaceo.

 

Quella indicazione è oggi superata come regola generale Il modello di dichiarazione approvato nel 2025 è stato adeguato proprio per gestire il Trust testamentario, per calcolare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa e per consentire al trustee di esercitare l'opzione per il pagamento anticipato dell'imposta di successione. Il quadro EA prevede oggi campi distinti per il codice fiscale del Trust e per quello del beneficiario finale, e un rigo per ciascun beneficiario individuato. La via telematica è quindi oggi utilizzabile quando il Trust e la devoluzione sono rappresentabili dal modello. Il Modello 4 resta necessario per le fattispecie escluse dalle istruzioni e dalle specifiche tecniche — fra cui alcune devoluzioni miste, i casi in cui il trustee non possiede i requisiti richiesti e le configurazioni non gestibili dai campi del quadro EA. La risposta n. 90/2024 conserva pieno valore per i principi fiscali che afferma. Non va però letta come una fotografia della procedura oggi disponibile: descriveva lo stato del sistema nell'aprile 2024.

 

La conseguenza operativa è che la strada non si sceglie: si accerta. Prima di qualunque altra cosa va verificato se la configurazione concreta del Trust rientra fra quelle rappresentabili dal modello. È una verifica preliminare, non un dettaglio da scoprire davanti al software.

Quando la via cartacea è obbligata

Il primo dato da fissare è quale ufficio sia competente, e qui si annida una confusione ricorrente. L'art. 6 del D.Lgs. 346/1990 individua l'ufficio in base all'ultima residenza del defunto — criterio distinto da quello del domicilio, che governa invece il luogo di apertura della successione e la competenza del tribunale. Le due nozioni coincidono spesso, ma non sempre, e quando divergono l'errore costa un appuntamento. Se il defunto risiedeva all'estero rileva l'ultima residenza fissata in Italia; se questa non è nota, la competenza è dell'ufficio di Roma.

1.  Tempi più lunghi. La presentazione cartacea richiede di rivolgersi all'ufficio territoriale competente, secondo le modalità organizzative adottate dall'ufficio, e comporta l'elaborazione manuale della pratica.

2.  Preparazione documentale completa. L'ufficio non lavora presentazioni incomplete. Un errore o una lacuna comporta un secondo appuntamento.

3.  Calcolo manuale delle imposte. Senza il supporto dell'autoliquidazione automatica il calcolo è a carico del dichiarante, con le conseguenze ordinarie in caso di errore: avviso di liquidazione con interessi ed eventuali sanzioni, nei termini previsti per il controllo.

4.  Nessuna voltura automatica. Nei casi di Trust la voltura catastale non viene comunque eseguita contestualmente alla dichiarazione, e va presentata separatamente.

La fiscalità delle imposte ipotecaria e catastale nel Trust segue una logica a due tempi, chiarita dalla circolare 34/E/2022 sulla scorta della giurisprudenza di legittimità e coerente con l'impianto dell'art. 4-bis.

 

Fase	Regime delle imposte ipotecaria e catastale
Dotazione disponente → trustee	Misura fissa, non proporzionale. Vale sia per la dotazione in vita sia per quella mortis causa tramite testamento. Il principio: in questa fase non si realizza un arricchimento definitivo del beneficiario, ma l'ingresso dei beni in una massa segregata.
Attribuzione finale trustee → beneficiari	Imposte normalmente proporzionali, nelle misure ordinarie del 2% e dell'1%, salvo agevolazioni, esenzioni o discipline speciali applicabili al beneficiario e all'immobile. È il momento in cui si realizza il trasferimento patrimoniale definitivo.

 

Lo schema vale anche quando la dotazione avviene per via testamentaria. Il defunto che ha istituito un Trust testamentario non produce, con la propria morte, un trasferimento immediato di ricchezza ai beneficiari: produce il trasferimento dei beni al trustee, che li amministrerà secondo le disposizioni del Trust. Le imposte proporzionali scatteranno al momento del trasferimento finale, che può avvenire anni dopo il decesso.

La conseguenza operativa è doppia. Cambia il costo fiscale immediato della successione, sensibilmente più contenuto di quello che ci si aspetterebbe guardando al valore degli immobili. E sposta un costo nel futuro, che va messo in conto nella pianificazione. Le misure ordinarie del 2% e dell'1% sono il punto di partenza, non la conclusione: la misura concreta va determinata sulla fattispecie, verificando agevolazioni ed esenzioni applicabili — fra cui, quando ne ricorrono i presupposti, il regime agevolato previsto dalla L. 112/2016 per i Trust istituiti a favore esclusivo di persone con disabilità grave.

Nei casi di Trust la dichiarazione di successione non consente di eseguire la voltura in via automatica. Gli adempimenti catastali vanno svolti separatamente, secondo le modalità ordinarie.

Il trustee deve quindi presentare autonomamente la domanda di voltura entro i termini previsti. Dal 12 gennaio 2026 l'applicativo «Voltura 2.0 — Telematica» è dismesso: il canale telematico ordinario è il servizio «Voltura catastale Web», nell'area riservata del portale dell'Agenzia, ferme restando le modalità residuali previste per specifiche fattispecie.

Le intestazioni catastali nel Trust

▪  Fase di dotazione. Gli immobili vengono intestati al trustee nella sua qualità di trustee — non a titolo personale. La corretta qualificazione dell'intestazione è essenziale per rendere visibile la separazione fra il patrimonio personale del trustee e i beni segregati.

▪  Fase di attribuzione ai beneficiari. Il trasferimento degli immobili avviene mediante l'atto di attribuzione e le necessarie formalità nei Registri immobiliari. La voltura interviene dopo, e si limita ad aggiornare l'intestazione catastale dal trustee ai beneficiari: non ha efficacia traslativa. Le imposte ipotecaria e catastale sono determinate in questa fase secondo il regime concretamente applicabile.

▪  Sostituzione del trustee. Quando il trustee viene sostituito vanno eseguite le formalità immobiliari richieste dal titolo e dalla legge regolatrice, oltre al conseguente aggiornamento dell'intestazione catastale a favore del nuovo trustee, che richiede una domanda di voltura autonoma.

A questo punto è necessario essere espliciti su una distinzione che ogni professionista dovrebbe fare chiaramente.

La costituzione di un Trust — la struttura giuridica, la scelta del trustee, le clausole del regolamento, la fiscalità dell'apporto iniziale, le implicazioni della Convenzione dell'Aja del 1985, la distinzione fra Trust opaco e trasparente ai fini IRPEF, la posizione del disponente rispetto ai creditori — richiede competenze in diritto internazionale privato, diritto tributario avanzato e pianificazione patrimoniale. È un dominio professionale distinto.

Gli adempimenti dichiarativi e catastali conseguenti a un Trust già costituito — la dichiarazione di successione, il calcolo delle imposte nelle due fasi, la presentazione delle volture, la gestione delle specificità procedurali — rientrano invece nella competenza dello specialista in successioni.

In mezzo c'è una zona che non appartiene a nessuno dei due in via esclusiva: la scelta sulla tassazione anticipata. Valutarla richiede di esaminare la legge regolatrice del Trust, i poteri del trustee, la possibilità di modificare i beneficiari, la durata, le categorie dei beneficiari, la residenza del disponente, l'eventuale presenza di beni esteri, le distribuzioni intermedie previste e le conseguenze dell'irrimborsabilità. Nei casi complessi è una decisione da prendere in coordinamento con il professionista che conosce la struttura del Trust, non da assumere in autonomia dall'una o dall'altra parte.

La chiarezza su questi confini è parte di una consulenza professionale seria. Chi aiuta a costituire un Trust non è necessariamente la persona più adatta a gestirne gli adempimenti successori; e chi gestisce la successione non dovrebbe improvvisarsi consulente sulla struttura.

Le situazioni che incontriamo più di frequente

▪  Eredi che scoprono dopo il decesso che il defunto aveva costituito un Trust, senza esserne stati informati o senza comprenderne le implicazioni sulla successione.

▪  Trustee che devono presentare la dichiarazione e non hanno verificato se la configurazione del loro Trust è rappresentabile dal modello telematico, né da quando decorre realmente il loro termine.

▪  Famiglie con immobili in un Trust già costituito che devono gestire il trasferimento finale ai beneficiari e non hanno chiaro il regime delle imposte in quella fase.

▪  Patrimoni in parte dentro e in parte fuori dal Trust, da gestire contemporaneamente con adempimenti, scadenze e regimi fiscali distinti — e che spesso ricadono proprio fra le devoluzioni non rappresentabili in via telematica.

La presenza di un Trust nella successione non rende gli adempimenti impossibili. Li rende più articolati, con specificità che chi non gestisce queste situazioni quotidianamente non può conoscere. La decorrenza del termine dalla notizia legale della nomina, la verifica preliminare sulla procedura, il calcolo delle imposte in misura fissa nella fase di dotazione, la voltura separata, l'opzione dell'art. 4-bis con i suoi effetti irreversibili: sono elementi che incidono sui tempi, sui costi e sulla correttezza degli adempimenti.

Ciò che cambia in presenza di un Trust non è la logica di fondo — la successione resta un adempimento fiscale con scadenze precise e conseguenze altrettanto precise per chi le ignora. Cambiano la procedura e il numero di decisioni da prendere correttamente.

Emilio Giffi — Tributarista iscritto all'Istituto Nazionale dei Tributaristi al n. 2275. Fondatore di Specialista Successioni, studio dedicato esclusivamente alle dichiarazioni di successione e alle volture catastali. Gestisce pratiche successorie da remoto in tutta Italia.

 

Il passo successivo Se sta gestendo una successione in cui il defunto aveva costituito un Trust, o se è un trustee che deve affrontare gli adempimenti successori, la prima cosa da stabilire non è come compilare la dichiarazione: è da quando decorre il suo termine, quale procedura è effettivamente percorribile nel suo caso e quali decisioni vanno prese prima, perché alcune non sono reversibili. Una prima valutazione della sua situazione può essere richiesta su specialistasuccessioni.it. L'analisi preliminare serve a distinguere ciò che è adempimento da ciò che è scelta — e a non trattare la seconda come se fosse la prima. Nel Trust, l'errore più costoso non è di compilazione. È di tempistica.